Історія справи

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 березня 2016 року Справа № 911/2449/15 Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді:Фролової Г.М. (доповідача)суддівКорсака В.А., Ходаківської І.П.за участю представників:позивачаОСОБА_4, особисто ОСОБА_5, посв. від 29.12.05відповідачаКордюкова Я.О., дов. від 16.03.16розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуФізичної особи-підприємця ОСОБА_4на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 02.12.15у справі№911/2449/15 господарського суду Київської області за позовомФізичної особи-підприємця ОСОБА_4доБогуславської міської ради Київської областіпровизнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до Протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 16.03.2016, у зв'язку з перебування судді Яценко О.В. на лікарняному, для розгляду касаційної скарги у справі №911/2449/15 господарського суду Київської області, призначено колегію суддів у складі: Фролова Г.М. - головуючий, Корсак В.А., Ходаківська І.П.

Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 звернувся до господарського суду Київської області з позовом до Богуславської міської ради Київської області про визнання укладеною з дня набрання чинності рішенням суду додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 15.09.2008 між Богуславською міською радою Київської області та ФОП ОСОБА_7, на такий самий строк, а саме до 21.01.2020 року, і на тих самих умовах згідно рішення 31 сесії 5 скликання Богуславської міської ради Київської області №449-31-V від 20.05.2008, яким Богуславська міська рада Київської області передала в строкове платне володіння і користування земельну ділянку загальною площею 0,0022 га, що розташована на території Богуславської міської ради Київської області в АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1, у такій редакції: "п. 1 Предметом додаткової угоди є внесення змін до договору оренди земельної ділянки №041093700005 від 21.01.2010 щодо поновлення строку дії договору на 5 років, до 21.01.2020 року.

п. 2 Орендодавець та Орендар вирішили внести зміни до Договору оренди земельної ділянки №041093700005 від 21.01.2010, а саме: п. 8 Договору викласти у наступній редакції: "Договір оренди укладено строком на 5 років, до 21.01.2020. Після закінчення строку договору "Орендар" повинен не пізніше ніж за 90 (дев'яносто) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

п. 3 Інші умови Договору оренди земельної ділянки №041093700005 від 21.01.2010 залишаються незмінними і сторони підтверджують по них свої зобов'язання.

п. 4 Ця Додаткова угода є невід'ємним додатком до Договору оренди земельної ділянки № 041093700005 від 21.01.2010" (з урахуванням заяви про зміну частини позовних вимог).

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що у період дії договору оренди він належним чином виконував взяті на себе обов'язки орендаря та має переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, однак, відповідач ухиляється та зволікає з поновленням відповідного договору.

Рішенням господарського суду Київської області від 01.09.2015 у справі №911/2449/15 (суддя Ейвазова А.Р.) позов задоволено повністю. Визнано укладеною з дня набрання чинності рішення суду додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 15.09.2008, укладеного між Богуславською міською радою Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 (зареєстрована 21.01.2008 за №041093700005), на такий самий строк, а саме до 21.01.2020р., і на тих самих умовах (розташована у АДРЕСА_1; кадастровий номер НОМЕР_1), у такій редакції: "п.1 Предметом додаткової угоди є внесення змін до договору оренди земельної ділянки №041093700005 від 21.01.2010 щодо поновлення строку дії договору на 5 років, до 21.01.2020 року.

п.2 Орендодавець та Орендар вирішили внести зміни до Договору оренди земельної ділянки №041093700005 від 21.01.2010, а саме: п.8 Договору викласти у наступній редакції: Договір оренди укладено строком на 5 років, до 21.01.2020. Після закінчення строку договору Орендар повинен не пізніше ніж за 90 (дев'яносто) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

п.3 Інші умови Договору оренди земельної ділянки №041093700005 від 21.01.2010 залишаються незмінними і сторони підтверджують по них свої зобов'язання.

п.4 Ця Додаткова угода є невід'ємним додатком до Договору оренди земельної ділянки №041093700005 від 21.01.2015 року". Вирішено питання про розподіл судових витрат. Судове рішення мотивовано, зокрема, тим, що позивач після закінчення строку, на який укладено договір оренди, продовжував користуватись земельною ділянкою, належно виконував свої обов'язки за договором, а відповідач протягом місяця з дня закінчення строку оренди не направив йому письмове повідомлення про відмову у поновленні договору, а отже, з огляду на приписи частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення дії договору.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.12.2015 (судді: Скрипка І.М. - головуючий, Гончаров С.А., Шаптала Є.Ю.) рішення господарського суду Київської області від 01.09.2015 у справі №911/2449/15 скасовано. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 відмовлено повністю. При цьому суд апеляційної інстанції виходив, зокрема, з того, що рішення відповідачем про продовження (поновлення) договору оренди земельної ділянки не приймалось; письмове повідомлення до орендодавця не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк позивачем не надсилалось; доказів того, що позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди матеріали справи не містять; між сторонами протягом одного місяця з моменту припинення договору оренди землі додаткова угода про поновлення договору оренди не укладена.

Не погоджуючись з постановою суду, Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить постанову у справі скасувати, залишити в силі рішення суду першої інстанції, мотивуючи касаційну скаргу доводами про порушення судом норм матеріального та процесуального права, зокрема, статей 20, 33 Закону України "Про оренду землі", статей 764, 777, 792 Цивільного кодексу України.

Відзив на касаційну скаргу не надано.

Заслухавши доповідь судді Фролової Г.М., пояснення представників сторін, присутніх у судових засіданнях, перевіривши матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм чинного законодавства та доводи касаційної скарги, колегія суддів відзначає наступне.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, рішенням тридцять першої сесії Богуславської міської ради п'ятого скликання №449-31-У від 20.05.2008 вирішено продовжити ОСОБА_4, починаючи з 13.09.2008, на 5 років строк оренди земельної ділянки 0,0022 га, яку орендує підприємець по АДРЕСА_1 Київської області та зобов'язано землекористувача протягом місяця з дня отримання виписки з рішення укласти договір оренди земельної ділянки у установленому законом порядку; встановлено розмір річної орендної плати - 10% від нормативної грошової оцінки.

Також установлено, що 15.09.2008 між Богуславською міською радою (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 1 якого орендодавець, відповідно до рішення тридцять першої сесії Богуславської міської ради п'ятого скликання №449-31-У від 20.05.2008 року, продовжує строк оренди земельної ділянки для комерційного використання, яку орендує орендар, без зміни її цільового використання, тобто для обслуговування та експлуатації існуючої стаціонарної малої архітектурної форми - павільйону для здійснення роздрібної торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Згідно з пунктом 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0022 га, у т.ч. забудованих земель для комерційного використання - 0,0022 га. Договір укладений строком на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Вказаний договір зареєстрований у Богуславському районному відділі Київської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.01.2010 за №041093700005.

Також установлено, що додатковою угодою від 10.02.2012 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №041093700005 від 21.01.2010 сторонами змінено умови користування земельною ділянкою, а саме: об'єктом оренди є земельна ділянка НОМЕР_2; зазначено новий розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 5 договору); визначено розмір орендної плати за рік, що вноситься орендарем (п. 9 договору); доповнено пункт 13 частиною - зміни нормативно-грошової оцінки земель міста після її проведення (поновлення) відповідно до Закону України "Про оцінку земель"; цільове призначення земельної ділянки - землі громадської забудови (п. 16 договору); п. 17 договору, який визначає умови збереження об'єкта оренди, викладено у новій редакції, відповідно до якої земельна ділянка повинна використовуватись з дотриманням обмежень, встановлених класифікатором цільового використання, а саме (код згідно з КВЦПЗ - 03.07. - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) без зміни цільового призначення і дотримання вимог екологічного зонування. Зазначена додаткова угода зареєстрована в Управлінні Держкомзему у Богуславському районі Київської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 23.02.2012 за №822060004004243.

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив, зокрема, з того, що позивач після закінчення строку, на який укладено договір оренди, продовжував користуватись земельною ділянкою, належно виконував свої обов'язки за договором, а відповідач протягом місяця з дня закінчення строку оренди не направив йому письмове повідомлення про відмову у поновленні договору, а отже, з огляду на приписи частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. Водночас, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції зазначив про те, що рішення відповідачем про продовження (поновлення) договору оренди земельної ділянки не приймалось; письмове повідомлення до орендодавця не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк позивачем не надсилалось; договір припинив свою дії 21.01.2015, доказів того, що позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди матеріали справи не містять; між сторонами протягом одного місяця з моменту припинення договору оренди землі додаткова угода про поновлення договору оренди не укладена.

За приписами статті 84 Господарського процесуального кодексу України рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі. Рішення має ґрунтуватися на повному дослідженні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи та якими доказами вони підтверджуються; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Обґрунтованим є рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні. Відповідно до статті 105 Кодексу за наслідками розгляду апеляційної скарги апеляційний господарський суд приймає постанову. У постанові мають бути зазначені, серед іншого, підстави, з яких порушено питання про перегляд рішення; доводи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу; обставини справи, встановлені апеляційною інстанцією, доводи, за якими апеляційна інстанція відхиляє ті чи інші докази, мотиви застосування законів та інших нормативно-правових актів; у разі скасування або зміни рішення місцевого господарського суду - доводи, за якими апеляційна інстанція не погодилась з висновками суду першої інстанції.

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору на укладення договору найму на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає можливість поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та немає заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Однак, при прийнятті постанови судом апеляційної інстанцій по суті спору наведеним правовим положенням юридичного аналізу в контексті спірних правовідносин надано не було, що свідчить про порушення норм процесуального права.

Водночас, колегія суддів зазначає, що розглядаючи спір, господарські суди не досліджували усіх обставин, з наданням оцінки усім зібраним у справі доказам та доводам сторін, що є суттєвим для правильного вирішення даного спору.

Зокрема, судами попередніх інстанцій залишено поза увагою, що відповідно до пункту 1 договору оренди земельної ділянки від 15.09.2008, орендодавець, відповідно до рішення тридцять першої сесії Богуславської міської ради п'ятого скликання №449-31-У від 20.05.2008 року, продовжує строк оренди земельної ділянки для комерційного використання, яку орендує орендар, без зміни її цільового використання, тобто для обслуговування та експлуатації існуючої стаціонарної малої архітектурної форми - павільйону для здійснення роздрібної торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

При цьому, як вбачається з рішення тридцять першої сесії Богуславської міської ради п'ятого скликання №449-31-У від 20.05.2008 ОСОБА_4 вирішено продовжити, на 5 років строк оренди земельної ділянки починаючи з 13.09.2008 у зв'язку з закінченням дії договору оренди вищезазначеної земельної ділянки 12.09.2008; зобов'язано землекористувача упродовж місяця з дня отримання виписки з рішення укласти договір оренди земельної ділянки в установленому законом порядку; подати особисто або надіслати поштою в Богуславський районний відділ Київської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру матеріали для проведення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки. Однак, зазначеним обставинам судами попередніх інстанцій належної оцінки надано не було. Не досліджувались судами й положення додаткової угоди про поновлення договору оренди, зокрема, щодо внесення змін до договору в частині строків дії договору.

Наведене свідчить про те, що поза увагою судів залишилися питання, з якими пов'язане законне вирішення спору по суті.

За таких обставин, доводи касаційної скарги частково підтверджені матеріалами справи. Відповідно до приписів статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні чи постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх. Разом з цим, до повноважень касаційної інстанції віднесено скерування справи на новий розгляд за результатами розгляду касаційної скарги. Порушення судами процесуальних норм, та не з'ясування обставин від яких залежить законність рішення у спорі є підставою для скасування переглянутих судових актів та скерування справи для нового розгляду. При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 1115, 1117 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 02.12.15 у справі №911/2449/15 господарського суду Київської області та рішення господарського суду Київської області від 01.09.2015 у даній справі скасувати.

Справу направити на новий розгляд до господарського суду Київської області.

Головуючий Г.Фролова

Судді В.Корсак

І.Ходаківська